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Interview avec Youssouf Ouattara, Directeur G茅n茅ral de l鈥橝GEDI (Agence de Gestion et de D茅veloppement des Infrastructures Industrielles en C么te d’Ivoire)

Comment 茅valuez-vous la situation des zones industrielles en C么te d鈥橧voire ?

Depuis 2010, les zones industrielles ivoiriennes sont presque arriv茅es 脿 saturation car il manque une strat茅gie globale de cr茅ation de nouvelles zones. Au niveau du patrimoine existant, l鈥檃ffectation des terrains aux op茅rateurs est d茅sormais entrav茅e par le manque de surfaces disponibles. Pour vous donner un ordre de grandeur, la plus grande zone est aujourd鈥檋ui celle de Yopougon avec une superficie de 645 ha. Celles de Koumassi et de Vridi s鈥櫭﹖endent sur 120 ha chacune. Les zones de l鈥檌nt茅rieur du pays sont aussi concern茅es. Ce probl猫me engendre un ph茅nom猫ne de sp茅culation, la pression fonci猫re est tr猫s 茅lev茅e car chaque op茅rateur veut acc茅der 脿 un espace. On se rend compte aussi que beaucoup d鈥檕p茅rateurs disposant d茅j脿 de terrains ne les ont pas correctement valoris茅 et ont pratiqu茅 la sous-location que la r茅glementation interdit. Cette sp茅culation n鈥檈st pas favorable aux op茅rateurs candidats 脿 l鈥�investissement en C么te d鈥橧voire, puisqu鈥檌ls sont parfois contraints d鈥檃cqu茅rir des terrains 脿 un prix exorbitant aupr猫s d鈥檜n autre op茅rateur, alors que le terrain demeure la propri茅t茅 de l鈥櫭塼at. La sp茅culation se fait donc sur le dos de ce dernier. Il est alors devenu extr锚mement important de cr茅er de nouveaux espaces et d鈥檃ccro卯tre les gisements fonciers, mais aussi d鈥檈ntreprendre des r茅formes solides pour assainir le secteur des zones industrielles.

De nombreux litiges ont r茅sult茅 de cette situation.

De nouvelles proc茅dures d鈥檕ccupation des terrains industriels ont 茅t茅 d茅finies par le gouvernement, et l鈥橝GEDI est devenue dans ce cadre le guichet unique permettant d鈥檃ccompagner les op茅rateurs dans leur installation et de leur offrir une s茅curit茅 sur le plan foncier.

La sp茅culation donne en effet lieu 脿 des litiges opposant d鈥檃bord l鈥檃dministration et l鈥檕p茅rateur qui pense pouvoir disposer de son terrain comme bon lui semble. Or les op茅rateurs confondent foncier d鈥檋abitation priv茅e et foncier industriel. L鈥檃chat d鈥檜n terrain d鈥檋abitation entra卯ne une propri茅t茅 pleine de celui-ci par les acqu茅reurs, qui peuvent alors le vendre ou le l茅guer 脿 leurs ayants droit. En revanche, un terrain industriel est r茅gi par un bail emphyt茅otique et reste toujours propri茅t茅 de l鈥櫭塼at. Si l鈥檕p茅rateur cesse ou change d鈥檃ctivit茅 sans en informer l鈥檃dministration ou sous-loue ill茅galement son terrain, l鈥櫭塼at engage des actions pour le r茅cup茅rer. Les op茅rateurs se tournent alors vers la justice pour essayer de faire annuler l鈥檃cte de retrait du terrain. Mais d鈥檃utres litiges opposent aussi les op茅rateurs entre eux. Si au bout de quelques ann茅es, l鈥檕p茅rateur qui pratique la sous-location trouve un meilleur offrant pour son terrain, il peut d茅cider de renvoyer l鈥檕p茅rateur 脿 qui il l鈥檃vait sous-lou茅 et qui y avait install茅 son activit茅. Ce dernier se tourne alors vers nous pour que nous les assistions dans cette situation. Or dans ce cas, comparable 脿 un cas de recel, les deux op茅rateurs sont dans l鈥檌ll茅galit茅. Nous essayons alors de calmer le jeu, nous analysons la situation et, si nous jugeons qu鈥檌l est juste de confirmer l鈥檕p茅rateur install茅, nous le faisons et nous veillons 脿 ce que les impenses r茅alis茅es par le premier lui soient int茅gralement rembours茅es. Selon une estimation, pr猫s de 40 % des cas de sous-location donnent lieu 脿 des litiges.

Quelles mesures de fond sont n茅cessaires pour que cette situation change ?

L鈥檃ncien cadre institutionnel de gestion de ces espaces, 茅tabli dans un contexte interminist茅riel, a malheureusement favoris茅 cette 茅volution. Les services en charge se concentraient sur l鈥檌dentification et l鈥檃ffectation des parcelles aux op茅rateurs, mais n鈥檃ssuraient pas de suivi quotidien des plateformes industrielles, qui leur aurait pourtant permis de reconna卯tre les cas d鈥檌nfraction 脿 la r茅glementation et de proc茅der en cons茅quence au retrait r茅gulier de terrains. Le probl猫me ne r茅sulte pas de l鈥檌gnorance des op茅rateurs puisque ces derniers confirment avoir pris connaissance de l鈥檌nterdiction de sous-location au moment de leur demande d鈥檃ttribution de parcelle. Mais lorsque des int茅r锚ts financiers sont en jeu, la r茅glementation passe au second plan. Les op茅rateurs qui pratiquent la sous-location de leur terrain ont pleinement conscience d鈥櫭猼re en porte-脿-faux et enfreignent d茅lib茅r茅ment les r猫gles. Seuls les op茅rateurs 脿 qui des espaces sont sous-lou茅s ne sont pas toujours au courant de la l茅gislation. Au moment de la cr茅ation de l鈥�AGEDI (Agence de Gestion et de D茅veloppement des Infrastructures Industrielles), l鈥檜n des premiers chantiers visait 脿 assainir le milieu sur les anciennes zones. Nous avons mis en place une action que nous appelons 芦 monographie 禄 et avons commenc茅 脿 identifier dans ce cadre les occupants des espaces de la plus grande zone de Yopougon, 脿 d茅terminer les zones exactes d鈥檕ccupation de ces espaces et 脿 茅valuer si l鈥檕ccupation est l茅gale, c鈥檈st-脿-dire si l鈥檃yant droit effectif est aussi l鈥檕ccupant ou s鈥檌l s鈥檃git d鈥檜ne sous-location. En situation irr茅guli猫re, l鈥檃cte est annul茅 puis remplac茅. Si l鈥櫭﹙aluation r茅v猫le que la parcelle n鈥檈st pas suffisamment occup茅e, nous proc茅dons 脿 un remembrement pour donner acc猫s aux espaces non exploit茅s 脿 d鈥檃utres op茅rateurs. Malgr茅 le niveau de saturation atteint, nous avons constat茅 que certains terrains, pourtant affect茅s 脿 des op茅rateurs depuis des dizaines d鈥檃nn茅es, n鈥櫭﹖aient pas du tout valoris茅s. Notre action a donc permis de r茅cup茅rer rapidement ces espaces et d鈥檡 installer une vingtaine d鈥檃utres op茅rateurs en zone de Yopougon. Ces derniers ont aujourd鈥檋ui termin茅 leur phase d鈥檌nvestissement. L鈥檕p茅ration va se poursuivre sur les autres zones industrielles pour r茅gulariser la situation et mettre fin 脿 la sp茅culation dans tout le pays.

Un autre probl猫me est caus茅 par l鈥檌nstallation d鈥檕p茅rateurs industriels sur des zones d鈥檋abitation. Pouvez-vous nous en dire plus ?

Cette situation r茅sulte du contr么le insuffisant du d茅veloppement des espaces de la part de l鈥檃dministration, comme je l鈥檃i d茅crit pr茅c茅demment. Lorsque l鈥櫭塼at a cr茅茅 les zones industrielles, les limites topographiques n鈥檕nt pas 茅t茅 clairement d茅finies, si bien que des poches d鈥檋abitation se sont form茅es, parfois 脿 l鈥檌nt茅rieur ou 脿 proximit茅 de ces espaces, ce qui a provoqu茅 des interf茅rences par endroits. 脌 Yopougon, o霉 les travaux de r茅habilitation ont d茅j脿 茅t茅 entrepris, nous avons pu constater le ph茅nom猫ne. Nous travaillons en collaboration avec le ma卯tre d鈥櫯搖vre, le BNETD (Bureau National d鈥櫭塼udes Techniques et de D茅veloppement), pour proposer une d茅limitation pr茅cise de la zone et 茅valuer la possibilit茅 de corrections. Si des habitations sont pr茅sentes 脿 l鈥檌nt茅rieur de la zone, une n茅gociation doit 锚tre initi茅e avec ces derniers pour envisager une relocalisation 脿 l鈥檈xt茅rieur, afin d鈥檃boutir 脿 un p茅rim猫tre bien circonscrit de la zone industrielle. La s茅curisation des plateformes industrielles constitue aussi un enjeu fondamental. Or la validation des limites par les diff茅rents minist猫res techniques est une condition pr茅alable 脿 la construction d鈥檜ne cl么ture, avec des entr茅es contr么l茅es garantissant la s茅curit茅 des op茅rateurs install茅s dans la zone. Car le flou topographique 茅tait favorable 脿 l鈥檌ntrusion de personnes malveillantes.

En quoi consiste votre offre 脿 l鈥櫭ゞard des investisseurs 茅trangers ? Et quel est l鈥檃vantage concurrentiel dont profite un investisseur en choisissant de s鈥檌nstaller en C么te d鈥橧voire plut么t que dans un autre pays ?

Les offres faites aux op茅rateurs, comprenant notamment les mesures d鈥檃ccompagnement et d鈥檌ncitation fiscale, sont extr锚mement nombreuses. Le CEPICI (Centre de Promotion des Investissements en C么te d’Ivoire) qui est en charge de la promotion des investissements est encore mieux plac茅 pour vous en livrer les d茅tails. En ce qui concerne la strat茅gie de d茅veloppement des infrastructures industrielles qui vise 茅galement les investisseurs 茅trangers, puisque ceux-ci ont besoin de terrains pour s鈥檌nstaller, le gouvernement a depuis 2011 entrepris des r茅formes ayant pour but de rassurer les op茅rateurs et de leur garantir une s茅curit茅 fonci猫re. C鈥檈st dans ce contexte que l鈥橝GEDI a 茅t茅 mise en place en mai 2013. De nouvelles proc茅dures d鈥檕ccupation des terrains industriels ont 茅t茅 d茅finies par le gouvernement, et l鈥橝GEDI est devenue dans ce cadre le guichet unique permettant d鈥檃ccompagner les op茅rateurs dans leur installation et de leur offrir une s茅curit茅 sur le plan foncier. Au niveau du code des investissements, la C么te d鈥橧voire pr茅sente aussi des avantages que les op茅rateurs ne retrouveront sans doute pas ailleurs dans la sous-r茅gion. En fonction de l鈥檃ctivit茅 exerc茅e et de la zone o霉 il souhaite s鈥檌mplanter, l鈥檕p茅rateur peut notamment 锚tre exon茅r茅 de certaines taxes sur une dur茅e de 5 脿 15 ans. Le pays dispose 茅galement d鈥�infrastructures d鈥檜ne qualit茅 in茅gal茅e dans la sous-r茅gion (routes, 茅苍别谤驳颈别, etc.). Mais pour en revenir aux infrastructures industrielles proprement dites, le gouvernement a voulu dynamiser ce secteur et le rendre comp茅titif en 茅tablissant par le biais de l鈥橝GEDI un programme de r茅habilitation syst茅matique des anciennes plateformes. En zone de Yopougon, les travaux viennent d鈥櫭猼re achev茅s. Les op茅rateurs qui y sont install茅s peuvent aujourd鈥檋ui t茅moigner du pi猫tre 茅tat de la zone avant les mesures de r茅habilitation. Celle-ci 茅tait devenue presque inaccessible, surtout en p茅riode de pluie. Toutes les infrastructures 茅taient touch茅es : les routes, l鈥檃pprovisionnement en 茅苍别谤驳颈别, les 茅quipements d鈥檃ssainissement, de t茅l茅phonie, etc. L鈥櫭塼at a investi 24 milliards de francs CFA pour restaurer la zone qui est aujourd鈥檋ui devenue si attractive que les op茅rateurs se disputent la moindre parcelle libre. Le m锚me programme vient d鈥櫭猼re lanc茅 pour r茅habiliter la zone de Vridi, et il en ira de m锚me pour les zones de l鈥檌nt茅rieur du pays. Parall猫lement, nous sommes en train de cr茅er de nouvelles plateformes industrielles. Abidjan 茅tant une destination pris茅e pour les op茅rateurs internationaux, une zone a 茅t茅 cr茅茅e au niveau de l鈥檃utoroute du nord sur le site de PK24 qui s鈥櫭﹖end sur 940 ha. Les 50 ha d茅j脿 am茅nag茅s ont accueilli les premiers op茅rateurs, dont un grand groupe international du secteur de la brasserie et un groupe sp茅cialis茅 dans l鈥檈mplissage de bouteilles de gaz, tous deux en activit茅. Plus de 90 % des 50 ha ont 茅t茅 affect茅s aujourd鈥檋ui et la valorisation des terrains par les op茅rateurs a d茅j脿 commenc茅. De plus, 200 ha suppl茅mentaires seront am茅nag茅s dans le cadre de partenariats public-priv茅, pour accro卯tre la capacit茅 d鈥檃ccueil de la zone. Toutes ces mesures sont donc favorables 脿 l鈥檌nstallation durable et s茅curis茅e d鈥檕p茅rateurs int茅ress茅s par la C么te d鈥橧voire. 脌 l鈥檌nt茅rieur du pays, les zones de Bouak茅, Yamoussoukro, Korhogo, San Pedro, Bonoua ont 茅t茅 cr茅茅es et la toile ne cesse de s鈥櫭﹖endre. La strat茅gie vise 脿 茅tablir 脿 terme un sch茅ma directeur de d茅veloppement et d鈥檃m茅nagement des 10 zones industrielles principales du pays. En attendant, nous nous appuyons sur les plans directeurs d鈥檜rbanisme, 茅labor茅s en fonction des zones strat茅giquement importantes du point de vue des ressources locales produites. L鈥檕p茅rateur d茅sirant s鈥檌nstaller disposera donc d鈥檜n cadre solide et d鈥檜ne garantie de s茅curit茅 fonci猫re essentielle au d茅veloppement de son activit茅.

Ce cadre peut-il d茅j脿 锚tre utilis茅 comme argument en vue d鈥檃ttirer les op茅rateurs?

Apr猫s avoir garanti 脿 un op茅rateur qu鈥檌l pourra s鈥檌nstaller durablement, la question qui se pose est celle des conditions d鈥檃cc猫s aux terrains industriels. En janvier 2015, de nouvelles proc茅dures d鈥檕ccupation des zones industrielles ont 茅t茅 d茅finies. Elles se d茅clinent en trois 茅tapes : l鈥檃cquisition d鈥檜ne lettre d鈥檃utorisation de mise en valeur, la d茅livrance d鈥檜n arr锚t茅 d鈥檕ccupation par le Minist猫re de l鈥橧ndustrie et des Mines et la conclusion d鈥檜n bail emphyt茅otique. Pour initier le processus, l鈥檕p茅rateur monte un dossier technique relatif 脿 l鈥檌nvestissement envisag茅, assorti de la demande de terrain d鈥檜ne surface proportionnelle 脿 la hauteur de son investissement. Ce dossier est d茅pos茅 au guichet unique du CEPICI, puis achemin茅 脿 l鈥橝GEDI qui l鈥檃nalyse sous 20 jours ouvrables et d茅termine si le candidat est 茅ligible. Son projet doit 锚tre mature et tous ses aspects doivent avoir 茅t茅 planifi茅s : les ressources, les partenaires, etc. Une commission de validation ajoute enfin son avis et si tous les crit猫res sont remplis, l鈥檕p茅rateur est 茅ligible 脿 l鈥檕btention d鈥檜ne lettre d鈥檃utorisation de mise en valeur. Il a ensuite 24 mois pour finaliser la valorisation : l鈥檜nit茅 industrielle doit 锚tre install茅e et le premier produit fini doit en 锚tre sorti, car l鈥檌nvestissement seul n鈥檈st pas une mise en valeur. Seule l鈥檃ctivit茅 industrielle en t茅moigne. Un arr锚t茅 d鈥檕ccupation est alors d茅livr茅e par le Minist猫re de l鈥橧ndustrie et permet l鈥檃cc猫s 脿 un bail, co-sign茅 par le Ministre de l鈥橧ndustrie et celui de la Construction. Les proc茅dures ont 茅t茅 simplifi茅es et sont bien plus rapides que les pr茅c茅dentes. La maturit茅 du projet est d茅sormais d茅terminante. Les op茅rateurs doivent prouver qu鈥檌ls ont la capacit茅 de d茅marrer leur projet aussit么t qu鈥檌ls disposent d鈥檜n terrain.

Quelle sera selon vous la situation de l鈥橝GEDI dans deux ans ? Quels objectifs aura-t-elle atteints ?

Au moment de la mise en place de l鈥橝GEDI, un cadre plus comp茅titif 茅tait n茅cessaire pour les anciennes plateformes industrielles. Les r茅formes avaient d茅j脿 permis de revaloriser les redevances industrielles sur lesquelles l鈥櫭塼at s鈥檃ppuie pour financer le secteur. Le FODI (Fonds de D茅veloppement des Infrastructures Industrielles) a 茅t茅 cr茅茅 pour collecter et mobiliser les ressources dans le secteur. L鈥橝GEDI s鈥檈st donc attel茅 脿 r茅habiliter au plus vite les anciennes plateformes industrielles pour que l鈥檃ugmentation des redevances soit justifi茅e aux yeux des op茅rateurs. Aujourd鈥檋ui le pari est presque gagn茅, puisque les travaux de Yopougon sont en train d鈥櫭猼re achev茅s et d鈥檃utres sont en cours. 脌 court terme, la situation de toutes ces anciennes zones sera donc nettement am茅lior茅e, du point de vue de la voierie, de l鈥檃ssainissement, de l鈥檈nvironnement, de la s茅curit茅. Mais il va falloir 茅galement proc茅der 脿 la r茅gularisation du statut des occupants. Beaucoup d鈥檕p茅rateurs sont en attente de leurs actes. Certains ont re莽u une promesse d鈥檃ttribution mais la proc茅dure n鈥檃 jamais 茅t茅 finalis茅e par la d茅livrance d鈥檜n acte. D鈥檃utres se sont livr茅s 脿 la sp茅culation, comme je l鈥檈xpliquais pr茅c茅demment, et n鈥檕nt 茅videmment obtenu aucun acte. Or les actes sont une garantie de s茅curit茅 pour les op茅rateurs, il est donc indispensable de proc茅der 脿 la r茅gularisation de leur statut. D鈥檃utres encore n鈥檕nt re莽u qu鈥檜n acte provisoire et sont en attente d鈥檜ne confirmation qu鈥檌ls pourraient faire valoir aupr猫s d鈥檜n 茅tablissement banquier pour consolider leur investissement. Tous ces cas, qui repr茅sentent environ 300 dossiers depuis juin 2015, ont 茅t茅 pris en charge par l鈥橝GEDI. La r茅gularisation de ces situations constitue une mission essentielle de notre organisme. Nous allons aussi poursuivre la strat茅gie de d茅veloppement de nouvelles plateformes. D鈥檌ci deux ans, plusieurs zones devraient 锚tre disponibles 脿 Korhogo, Aboisso, Abengourou, Adzop茅, San Pedro et pourront faire l鈥檕bjet d鈥檜ne promotion aupr猫s des op茅rateurs souhaitant s鈥檌nstaller dans notre pays. Voil脿 donc nos principaux d茅fis : r茅habiliter et assainir les anciennes zones, r茅gulariser les statuts d鈥檕ccupation des op茅rateurs et cr茅er de nouvelles plateformes modernes et comp茅titives.

Enfin, j鈥檃imerais revenir aux r茅formes industrielles prises depuis 2013 qui ont donn茅 naissance 脿 l鈥橝GEDI et ont 茅t茅 brillamment achev茅es par le Ministre de l鈥橧ndustrie, Jean-Claude Brou. La cr茅ation de l鈥橝GEDI a 茅t茅 motiv茅e par la volont茅 de dynamiser le d茅veloppement du secteur des infrastructures industrielles. Or cet objectif a 茅t茅 茅nonc茅 il y a plus de 20 ans. Il a fallu attendre l鈥檃v猫nement de Jean-Claude Brou 脿 la t锚te du Minist猫re de l鈥橧ndustrie et des Mines pour que les r茅formes comprenant la naissance de l鈥橝GEDI, la mise en place de nouvelles proc茅dures et la cr茅ation du Fonds de D茅veloppement des Infrastructures Industrielles, n鈥檃boutissent. Ces r茅formes sont in茅dites et les r茅sultats ont commenc茅 脿 se faire sentir sur le terrain. Jusqu鈥檃u travaux de r茅habilitation, la zone de Yopougon 茅tait dans un 茅tat mis茅rable, comme en t茅moignent les nombreux incidents relat茅s dans la presse 鈥� certains op茅rateurs se mettaient m锚me en cong茅 lorsqu鈥檌l commen莽ait 脿 pleuvoir car ils n鈥檃vaient plus acc猫s 脿 leur unit茅. Les r茅formes ont 茅t茅 initi茅es par Mr le Ministre, qui conna卯t tr猫s bien le milieu industriel, en concertation avec le secteur priv茅 dans une approche participative, et il convient aujourd鈥檋ui de saluer sa clairvoyance. Nous orientons notre action conform茅ment aux principes qu鈥檌l a d茅finis pour donner 脿 l鈥橝GEDI ses lettres de noblesse, offrir des zones industrielles modernes et comp茅titives 脿 la C么te d鈥橧voire, et 茅lever le pays au rang de pays 茅mergent, comme le souhaite le Pr茅sident de la R茅publique.